Cómo fue el 2023 en Santa Fe para el alquiler y la venta de propiedades. La mirada de inquilinos, corredores inmobiliarios y escribanos.
Maiquel Torcatt / Aire Digital
El 2023 estuvo marcado por un inconveniente que afectó a millones de personas que habitan en la Argentina y del que Santa Fe no estuvo exento: el déficit habitacional. Es que, acompañado por la alta inflación y la pérdida del poder adquisitivo de los salarios, cada vez se volvió más difícil alquilar una vivienda y, más aún, comprarla.
También, el año estuvo en debate público el régimen de los contratos de alquiler y se puso en discusión el tema de las ventas. En los primeros, rigió una ley de alquileres que había sido estrenada en plena pandemia del coronavirus (2020) y que fue modificada en octubre por el Congreso, para finalmente ser derogada a través de un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei.
En cuanto a las ventas de inmuebles, la incertidumbre estuvo puesta en los valores, cuya referencia se perdió con el paso de los meses y los altibajos económicos. En otras palabras, el inconveniente que primó en vendedores y compradores fue el de no saber si el precio por el cual se tasa una propiedad es correcto al mercado.
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La ley de alquileres que venía desde el 2020 regulando los contratos de alquiler fue modificada por el Congreso en octubre y derogada finalmente por el presidente Javier Milei. Desde las agrupaciones de inquilinos de Santa Fe se vieron altamente perjudicados por esta decisión y lanzaron la convocatoria a realizar cacerolazos: fueron dos jueves seguidos de protestas, donde contaron con la sumatoria de agrupaciones políticas y organizaciones sociales.
El referente de la Federación de Inquilinos de Santa Fe, Pedro Peralta, sostuvo en diálogo con AIRE que el panorama para el sector "es bastante desalentador después de la asunción de Javier Milei como presidente".
"Fue un 2023 difícil porque hubo mucho debate alrededor de la ley. Se logró conseguir una modificación, con algunos cambios, pero siempre favoreciendo a los inquilinos. Con esto de la derogación, estamos muy preocupados", aseguró.
De la misma manera, consignó que "para el inquilino fue un año lleno de incertidumbre, de no saber qué iba a pasar con la ley. El inquilino estuvo pendiente a los cambios que lo afectaba directamente. Hubo muchos inquilinos que pensaban renovar el contrato y no fue así. Tuvieron que salir a buscar en un mercado que tiene poca oferta y con valores muy elevados".
"Se espera un 2024 bastante complejo, de mucha lucha y resistencia", aseveró Peralta y continuó: "La derogación de la ley implica que se acuerde entre las partes y sabemos que no existe tal acuerdo porque el inquilino no puede negociar".
En el móvil de AIRE, Peralta agregó que hay mucha incertidumbre sobre qué es lo que va a pasar con la gente que tiene que alquilar el año que viene, o que se les vence en contrato en estos meses.
"Habrá precios exorbitantes y los requisitos van a ser más complejos, ya que el propietario o las empresas que alquilen pactarán el ajuste como más le convenga".
Gonzalo Bosco, integrante de la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe (Cisfe), relató que durante el 2023 para el sector "hubo épocas donde hemos alquilado departamentos sin mostrarlos porque había nada de oferta y muchísima demanda. Eso hizo que los precios aumentaran".
"En mi caso puntual, publicaba un departamento en el Instagram y tenía 20 consultas en media hora. De esas 20, había tres que me decían que no lo querían ver y que con el video les alcanzaba. Me pedían un cbu o asistir a la oficina de manera inmediata", puntualizó.
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El integrante de Cisfe indicó que, a mediados de año, ya no se trató de una vorágine aunque "se siguió alquilando a buen ritmo" y reconoció que "con la modificación de la ley en octubre, muchos propietarios dejaron el inmueble en stand by" para ver qué sucedía con la normativa una vez que asuma el presidente Milei.
Respecto a la nueva etapa que tendrá el 2024 sin ley de alquileres –hasta que el Congreso decida si acepta o rechaza el DNU– Bosco informó: "Como Cámara Inmobiliaria tuvimos una reunión donde la idea general es hacer contratos por dos años, hacer reajustes trimestrales y por Índice de Precios al Consumidor".
"Estimamos que es lo más lógico y que ninguna de las partes se ven tan afectadas. Después, cada caso es puntual, porque hay propietarios que van a querer manejarse de otra manera", aclaró y subrayó que "la idea de la Cámara es desalentar la contratación en dólares o en otro tipo de monedas porque va ser difícil para cualquier inquilino cubrir una necesidad en dólares. En líneas generales, la idea es que los contratos se hagan en pesos".
Bosco adelantó que, de cara al 2024, son optimistas con que la ley haya cambiado porque la ley anterior "era nefasta" y "no entendía la situación del país, ni la relación locador-locataria. No lo entendieron porque hicieron algo perjudicial para las dos partes".
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"Somos optimistas y celebramos esta derogación de los alquileres. Entendemos que también va a ser beneficioso para el inquilino porque el libre comercio entre las partes es oferta y demanda", dijo y opinó: "Cuando hay una demanda de 10 inquilinos para un solo inmueble, la oferta maneja su oferta y te pone un precio por las nubes. Hay ocho que no te lo aceptan y dos que sí. Cuando hay 10 propiedades y cinco inquilinos, va a haber propiedades que no van a ser alquiladas y son las que tengan sus precios altos".
Finalmente, Bosco confió en que el mercado "se va a terminar regulando sólo", pero no en lo inmediato: "Esto va a pasar después de seis meses o un año, pero va a tender a regularse como era antes de esta ley. Se regulaba solo, no había índice, no había limitaciones y, dentro de todo, no teníamos mayores inconvenientes. Muchas propiedades que no están en oferta, van a volver. Eso hace que se inyecte en el próximo mediano plazo propiedades al mercado y eso va a hacer que la competencia sea más sana".
De acuerdo a los datos estadísticos brindados a AIRE por el Colegio de Escribanos de Santa Fe, 1° Circunscripción, hasta octubre de 2023, la venta de propiedades bajó interanualmente un 16% en la región centro-norte del territorio provincial.
"En el mejor de los casos, vamos a terminar el año con unas 11.000 escrituras. Es decir, un 16% abajo de lo que fue el 2022, que culminó con 13.224 escrituras de ventas", contó el contador de la entidad, Hernán Manias.
En ese sentido, señaló que "el agravante es que en octubre se hicieron 871 escrituras y esa es una cantidad que, comparada con el mismo mes de otros años, es la más baja hasta llegar al 2001".
"Estamos muy lejos del 2021, que se hicieron 15.085 operaciones y 2011 que se hicieron 18.351", explicó y remarcó la cantidad de operaciones realizadas a través de créditos hipotecarios: "En el 2022 fueron 2500 operaciones mientras que durante el 2023, hasta octubre, se realizaron sólo 977 operaciones".
La estimación de Manias para el 2024 "es que vamos a tener un primer semestre muy difícil, donde las operaciones –entendemos– se van a reducir y para el segundo semestre se note un repunte producto de la baja de la inflación y el ingreso de dólares. Esperamos ir de menos a más".
Por su parte, el tesorero del Colegio, Guillermo Cabello reconoció que "hay una caída sostenida desde hace un par de años en las compraventas".
"Al haber una incertidumbre económica con periodos de inflación y saltos del dólar, las compraventas quedan un poco congeladas. El que compra y el que vende no saben si el precio de lo que están vendiendo es de mercado o no", advirtió y agregó: "Las propiedades han bajado en dólares de manera sostenida, pero sigue costando venderlas".
Cabello también hizo hincapié en las hipotecas al alertar que "lo que vivimos hoy en día está atado también a la falta de crédito. El crédito actualmente es casi nulo y llegar a una propiedad son años de ahorro".
Respecto al 2024, el tesorero adelantó: "Estimamos que van a pasar unos cuantos meses hasta que la economía se tranquilice y, a partir de ahí, veremos algún crecimiento. Estamos pensando que esto va a ser a partir de mitad del 2024, siempre esperando que se logre una estabilidad y que el poder adquisitivo de la gente se recupere porque la inflación sostenida y el golpe inflacionario de estos meses, va a tirar por el suelo los salarios y la capacidad de ahorro de las personas".
