Déficit habitacional: cuatro de cada diez hogares argentinos sufren problemas de vivienda

En el mapa sociohabitacional de la República Argentina, la provincia de Santa Fe ocupa una posición intermedia en términos porcentuales, aunque de un peso cuantitativo insoslayable debido a la concentración de su población urbana. Según los datos del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda Argentina (OFAVA) basados en la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del INDEC al tercer trimestre de 2025, el 34% de los hogares santafesinos presenta algún tipo de déficit habitacional, ubicándose seis puntos porcentuales por debajo del promedio nacional (40,3%).

Al desglosar la estructura del déficit en el territorio santafesino, se observa la siguiente distribución por categorías:

• Allegamiento: El 4% de los hogares habita en condiciones de exceso de hogares dentro de una misma vivienda.
• Déficit cuantitativo básico: Representa casi el 0% (viviendas irrecuperables).
• Déficit cuantitativo ampliado: Afecta al 2% de los hogares, vinculados a riesgos ambientales en el entorno como zonas inundables o cercanía a basurales.
• Déficit cualitativo básico: Constituye el problema central en la provincia, alcanzando al 20% de los hogares con necesidades de mejoras materiales o reducción de hacinamiento.
• Déficit cualitativo ampliado: Involucra al 8% de los hogares que padecen deficiencias en el acceso a redes de agua, baño o desagüe.

Déficit habitacional: cuatro de cada diez hogares argentinos sufren problemas de vivienda

En el mapa sociohabitacional de la República Argentina, la provincia de Santa Fe ocupa una posición intermedia en términos porcentuales, aunque de un peso cuantitativo insoslayable debido a la concentración de su población urbana.

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Junto con la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Provincia de Buenos Aires, Córdoba y Mendoza, Santa Fe integra el grupo de las cinco jurisdicciones que concentran aproximadamente cuatro millones de los casi seis millones de hogares deficitarios del país. Específicamente, Santa Fe aporta el 7% del déficit total nacional, mientras alberga al 8% de los hogares argentinos.

En materia de emancipación juvenil, la provincia muestra indicadores más favorables que la media del norte argentino: el 72% de los jóvenes de entre 25 y 35 años reside de forma independiente. Sin embargo, el 28% restante (147.232 personas) no se ha emancipado. De ellos, 96.420 jóvenes conviven en hogares que además registran carencias habitacionales (19% del total provincial), mientras que 50.812 viven en hogares sin déficit (10%).

Jóvenes no emancipados: la demanda habitacional latente

Un aspecto crítico del análisis habitacional es el fenómeno de la emancipación postergada. En Argentina existen 2.549.859 jóvenes de entre 25 y 35 años que no se han independizado y continúan viviendo en sus hogares de origen en calidad de hijos, yernos o nueras (el 37% de esa franja etaria).

Este universo se compone de dos realidades sociodemográficas:

• Jóvenes no emancipados con déficit: 1.169.675 personas (17% del total de jóvenes) conviven en hogares que sufren deficiencias estructurales, ambientales o de servicios.
• Jóvenes no emancipados sin déficit: 1.380.184 personas (20% del total) residen en viviendas con condiciones adecuadas, pero representan una demanda potencial de independencia.

En términos agregados, si se suman los 4.380.113 jóvenes de 25 a 35 años que sí están emancipados (de los cuales 2.180.695 habitan en hogares con déficit y 2.199.418 en hogares adecuados), el total de jóvenes que vive en condiciones deficitarias alcanza las 3.350.370 personas (48% de esa franja etaria).

Estimaciones prudenciales indican que estos 2,5 millones de jóvenes no emancipados configuran una demanda habitacional latente de al menos 500.000 viviendas nuevas a nivel nacional, la cual debe sumarse a las necesidades tradicionales de construcción.

Junto con la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la Provincia de Buenos Aires, Córdoba y Mendoza, Santa Fe integra el grupo de las cinco jurisdicciones que concentran aproximadamente cuatro millones de los casi seis millones de hogares deficitarios del país.

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Las disparidades provinciales en la tasa de no emancipación son marcadas: Tucumán encabeza el registro nacional con un 56% de jóvenes no independizados, seguida por Santiago del Estero y Jujuy (53%), Salta y Catamarca (49-52%). En contraste, CABA presenta la tasa más baja de no emancipación con un 24%, seguida por La Pampa y CABA en niveles de emancipación del 76%.

Brecha urbana: aglomerados principales y secundarios

La escala del asentamiento urbano genera variaciones en el tipo de problemática que enfrentan las familias. Al comparar los 32 aglomerados urbanos principales del país con los centros urbanos menores del interior, la tasa total de déficit habitacional se mantiene constante (40% en los principales frente a 41% en el resto), pero su composición interna se transforma:

• Riesgos ambientales: El déficit cuantitativo ampliado es notablemente mayor en los grandes aglomerados (11,1%) que en los aglomerados secundarios (5,6%), debido a la mayor exposición a basurales a cielo abierto y terrenos con riesgo de inundación.
• Calidad constructiva y hacinamiento: El déficit cualitativo básico es superior en el resto de los aglomerados (23,4%) en comparación con los centros principales (18,7%), reflejando precariedad en materiales y espacios.
• Infraestructura básica: La carencia de agua, baño adecuado y desagüe (déficit cualitativo ampliado) se sitúa de forma idéntica en el 7% en ambas categorías.

Impacto de la edad del jefe de hogar

La distribución del déficit habitacional según la edad de la persona al frente del hogar demuestra que la vulnerabilidad se concentra en los segmentos jóvenes y adultos jóvenes:

• De 18 a 24 años: Total de déficit del 46%, caracterizado por una alta tasa de allegamiento (13%).
• De 25 a 34 años: Registro máximo de déficit total (52%), donde el déficit cualitativo básico alcanza su punto más alto (29%).
• De 35 a 44 años: El déficit se sitúa en el 44%.
• De 45 a 65 años: Cae al 39%.
• Mayores de 65 años: Presentan el nivel más bajo de carencias con un 31%.

Régimen de tenencia de la vivienda

El tipo de tenencia incide en las condiciones habitacionales de la población:

• Tenencia precaria: Registra un déficit total del 56%, destacándose un 31% en déficit cualitativo básico y un 11% en cuantitativo ampliado.
• Propietarios: Presentan un 40% de déficit total, donde prima el déficit cualitativo básico (19%) y el cuantitativo ampliado (10%).
• Inquilinos: Muestran un déficit general inferior (34%), explicado por una mayor localización en entornos urbanos consolidados con redes de servicios (déficit cuantitativo ampliado de solo 6% y cualitativo ampliado de 3%). No obstante, los inquilinos duplican el nivel de allegamiento promedio nacional, alcanzando un 7%.

Desigualdades provinciales y distribución del ingreso

A nivel provincial, el déficit total oscila entre techos superiores al 70% e inferiores al 20%. Jujuy lidera el déficit general con un 72%, seguida por San Juan (60%), Tucumán (60%), Chaco (59%), Salta (54%), Formosa (53%) y Corrientes (53%). En el extremo opuesto se ubican la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (16%), Río Negro (19%), Tierra del Fuego (19%), San Luis (21%) y Chubut (21%).

En términos agregados, si se suman los 4.380.113 jóvenes de 25 a 35 años que sí están emancipados (de los cuales 2.180.695 habitan en hogares con déficit y 2.199.418 en hogares adecuados), el total de jóvenes que vive en condiciones deficitarias alcanza las 3.350.370 personas (48% de esa franja etaria).

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Casos particulares destacan por la especificidad de sus carencias:

• San Juan: Registra un 13,9% de déficit cuantitativo básico (viviendas irrecuperables) y 39,3% de déficit cualitativo básico.
• Tucumán y Jujuy: Encabezan la exposición a riesgos ambientales con 32,4% y 30,3% en déficit cuantitativo ampliado, respectivamente.
• Chaco: Concentra la mayor falencia de infraestructura básica con un 14,1% en déficit cualitativo ampliado.

En el desglose por deciles de ingresos, el déficit habitacional se mantiene en niveles elevados entre el decil 1 (10% más pobre) y el decil 5, oscilando entre el 42,6% y el 46,7%. A partir del decil 6 desciende gradualmente (39,6%) hasta llegar al 23,5% en el decil 10 (10% más rico). El déficit cualitativo ampliado (servicios básicos) se distribuye de manera transversal en toda la pirámide, variando entre un 10,1% en los sectores medios y un 5,2% en el decil más alto.

Resultados generales y persistencia decenal en Argentina

Al tercer trimestre de 2025, el total de hogares relevados por la EPH ascendió a 14.833.019. El diagnóstico general indica que 5.983.241 hogares (40,3%) padecen al menos una condición deficitaria.

La composición del déficit total de 5,98 millones de hogares se desglosa en:

• Allegamiento (Nivel 0): 430.113 hogares (2,9%).
• Déficit cuantitativo básico (Nivel 1): 127.916 hogares (0,9%) en viviendas irrecuperables.
• Déficit cuantitativo ampliado (Nivel 2): 1.398.790 hogares (9,4%) expuestos a riesgos ambientales.
• Déficit cualitativo básico (Nivel 3): 2.990.890 hogares (20,2%) con viviendas recuperables o hacinamiento.
• Déficit cualitativo ampliado (Nivel 4): 1.035.532 hogares (7,0%) con fallas de acceso a agua, baño o red de desagüe.

Desde la perspectiva de la intervención necesaria, 1.956.819 hogares (13,2%) requieren la edificación de una vivienda nueva (por allegamiento o precariedad estructural/ambiental irremediable). Por su parte, 4.026.422 hogares (27,1%) necesitan obras de ampliación, mejora edilicia o extensión de redes de servicios. Si a las necesidades cuantitativas se suman las demandas potenciales de los jóvenes no emancipados y el allegamiento, las necesidades de nuevas unidades en Argentina se estiman en aproximadamente 2,5 millones de viviendas.

Evolutivamente, el déficit habitacional argentino ha mostrado estabilidad estructural a lo largo del período 2016-2025. Inició en un 43,8% en 2016, descendió a 41,5% en 2019, subió a 43,1% durante el año 2020, anotó un piso de 39,3% en 2023 y cerró en 40,3% en 2025.

Fundamentos de la metodología multidimensional

El informe elaborado por el OFAVA aplica un enfoque multidimensional a partir de la muestra ampliada del tercer trimestre de la EPH (54 aglomerados urbanos), representativa del 90% de la población del país (14,8 millones de hogares).

A diferencia de las mediciones censales decenales, esta metodología permite el seguimiento anual y trimestral de los indicadores habitacionales. El sistema se estructura en cinco niveles acumulativos:

Nivel 0 - Allegamiento: Considera deficitario a todo hogar secundario que cohabita en una vivienda con otra unidad familiar.

Nivel 1 - Déficit cuantitativo básico: Evalúa materiales irrecuperables en pisos (tierra/ladrillo suelto), techos (chapa de cartón, caña, paja con barro) o locales no construidos para habitación.

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Nivel 2 - Déficit cuantitativo ampliado: Suma la localización en entornos con basurales a menos de tres cuadras o zonas inundables en los últimos 12 meses.

Nivel 3 - Déficit cualitativo básico: Identifica viviendas con materiales mejorables (piso de cemento, techo sin revestimiento), piezas de inquilinato o hacinamiento crítico (3 o más personas por cuarto).

Nivel 4 - Déficit cualitativo ampliado: Mide carencias en el acceso a red de agua, disponibilidad de baño/inodoro con arrastre de agua y conexión a pozo ciego con cámara séptica o red cloacal.