A dos años de la derogación de la ley de alquileres a través de un DNU, el mercado inmobiliario atraviesa un escenario muy distinto al de fines de 2023.
En Santa Fe, el acceso a la vivienda sigue siendo uno de los principales desafíos urbanos en este 2025.
Maiquel Torcatt / Aire Digital
Con el inicio de 2026 y a dos años de la derogación de la Ley de Alquileres, el balance muestra miradas opuestas en Santa Fe. Mientras el sector inmobiliario sostiene que el mercado se ordenó y recuperó previsibilidad durante el 2025, los inquilinos advierten por aumentos superiores a la inflación y un acceso cada vez más difícil a la vivienda.
Ya prácticamente no se habla del esquema de contratos obligatorios a tres años y actualizaciones anuales reguladas por un único índice, sino que –al pasar a un sistema más flexible– existen plazos, ajustes y condiciones acordadas entre partes.
Fue ese cambio el que modificó de manera profunda la dinámica del sector: reactivó la oferta de viviendas en alquiler, permitió nuevas formas de negociación entre propietarios e inquilinos; pero volvió a poner en el centro del debate el equilibrio entre previsibilidad contractual y el impacto de los aumentos en el bolsillo de quienes alquilan.
Tal como reportó AIRE días atrás, desde el sector inmobiliario aseguraron que el mercado logró ordenarse en 2025 tras un período de fuerte incertidumbre. Jorge Pighin, vicepresidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) e integrante del consejo consultivo del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, sostuvo que, a casi dos años de los cambios introducidos por el DNU, el mercado de alquileres se encuentra regularizado en cerca del 90%.
“Después del DNU decíamos que iba a llevar un tiempo regularizar la situación contractual de viviendas en alquiler porque casi teníamos una oferta cero. Hoy, a dos años, tenemos que decir que el mercado está prácticamente regularizado”, afirmó Pighin.
Según explicó, la recuperación se dio a partir de reglas más flexibles, contratos de 24 ó 36 meses, acuerdos directos entre propietarios e inquilinos y una mayor intervención de corredores inmobiliarios profesionales. En ese esquema, las actualizaciones se pactan mayormente de forma trimestral o cuatrimestral, utilizando índices como el ICL o el IPC.
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El dirigente inmobiliario remarcó que los inquilinos cuentan actualmente con más opciones al momento de renovar contratos y que los propietarios muestran mayor predisposición a negociar: “Eso se traduce en pocas desocupaciones, escasas restricciones y un ingreso constante de inmuebles al mercado”, señaló.
Uno de los datos que destacó Pighin es el nivel de cumplimiento de los contratos de locación: “En el último año, sobre casi 70 mil contratos de alquiler a nivel país, nunca estuvo por debajo del 96% el cumplimiento total”, precisó. Los pagos parciales se ubicaron entre el 1,2% y el 1,6%, mientras que los impagos alcanzaron el 2,2%.
Para este 2026, anticipó que la finalización de numerosos proyectos habitacionales permitirá que continúe el ingreso de viviendas al mercado de alquiler en Santa Fe, con mejores condiciones de previsibilidad si se sostiene un escenario de inflación más baja.
Desde el espacio de Inquilinos Autoconvocados de Santa Fe, la evaluación es marcadamente distinta. También en diálogo con AIRE, el referente Mauro Rueda calificó al 2025 como “altamente negativo” para quienes alquilan, pese a la reactivación del mercado inmobiliario.
“A nivel nacional se dio una inflación del 32%, pero en alquileres se calcula entre un 100% y un 102% de aumentos debido a la derogación de la ley de alquileres, donde se liberaron todos los índices”, sostuvo Rueda.
Para los inquilinos, el principal problema no es la oferta, sino la capacidad de pago: “Los alquileres representan entre el 40% y el 50% del salario del trabajador. En Santa Fe está cerca del 50% del salario promedio”, advirtió.
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“Eso tiene un impacto directo en la forma de habitar la ciudad y en la calidad de vida”, señaló en referencia a que la situación empuja a muchas familias a mudarse a viviendas más pequeñas, alejadas de las zonas más urbanizadas o en condiciones más precarias.
Rueda reconoció que la inflación más contenida permite cierta previsibilidad en los contratos, pero alertó que cualquier escalada inflacionaria vuelve a poner en jaque a los inquilinos: “Mientras la inflación se mantenga estable, se puede planificar y llegar a acuerdos. El problema es cuando los aumentos se disparan”, afirmó.
Otra problemática, mencionada por el concejal Lucas Simoniello y relevada por el Observatorio Data Encuentro, tiene que ver con los altos costos de mudarse y el sistema de garantías: “Es común en Santa Fe que te pidan garantías propietarias o varios recibos de sueldo”, explicó.
Según el concejal, muchas personas pueden afrontar el alquiler mensual, pero no los gastos asociados a la mudanza, como depósitos, garantías o equipamiento básico.
A dos años de la derogación de la ley de alquileres, el mercado muestra señales de mayor dinamismo y previsibilidad para propietarios e inmobiliarias, pero también profundiza las tensiones para quienes alquilan. En Santa Fe, el desafío sigue siendo encontrar un equilibrio entre reglas claras, oferta sostenida y condiciones de acceso que no comprometan el ingreso mensual de las familias.
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