El 2025 estuvo marcado por el aumento de compraventas, mayor oferta de alquileres y las dificultades persistentes para acceder a la vivienda en Santa Fe.
El mercado inmobiliario de Santa Fe mostró señales de recuperación en 2025, con más compraventas, repunte del crédito, pero con tensiones persistentes del sector inquilino.
Maiquel Torcatt / Aire Digital
El mercado inmobiliario de Santa Fe atravesó durante 2025 un proceso de recomposición en distintos frentes. Mientras las operaciones de compraventa y el crédito hipotecario mostraron una recuperación, los alquileres evidenciaron señales de ordenamiento. Sin embargo, aún persisten fuertes dificultades para amplios sectores de inquilinos.
Datos del Colegio de Escribanos, la mirada de las inmobiliarias y los relevamientos sobre la situación habitacional permiten trazar un balance integral de un año que dejó números positivos para la actividad, pero también tensiones sociales que siguen marcando el debate de fondo.
El mercado inmobiliario del centro-norte de la provincia de Santa Fe mostró un claro repunte durante 2025. Según los datos acumulados hasta octubre del Colegio de Escribanos de la Primera Circunscripción, se registraron 12.672 escrituras de compraventa, frente a las 11.492 operaciones contabilizadas en el mismo período de 2024.
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El crecimiento interanual implica una suba de más de 1.100 operaciones cuando aún restan incorporarse los registros de noviembre y diciembre, consolidando una tendencia positiva que se sostuvo de manera constante a lo largo de los primeros diez meses del año.
“Durante los primeros diez meses de 2025, el Colegio de Escribanos registró un incremento interanual en las escrituras de compraventa superior al 40%, con una tendencia ascendente particularmente marcada a partir del segundo trimestre”, explicó la escribana Carolina Culzoni, presidenta del Colegio.
Según señaló Culzoni, el aumento en las constituciones de hipotecas confirma el retorno de la demanda de crédito para vivienda, especialmente en los segmentos de ingresos medios, donde comenzaron a ganar terreno las líneas de financiamiento subsidiadas.
Desde la entidad indicaron que este desempeño acompaña la recuperación nacional y permite proyectar un escenario de crecimiento moderado pero firme para el próximo año.
“Tomando un escenario base, que combina la tendencia actual, las señales de estabilización macro y las expectativas regulatorias, podemos proyectar que las escrituras de compraventa en la Primera Circunscripción de Santa Fe podrían crecer entre un 10% y un 15% en 2026”, sostuvo la presidenta del Colegio de Escribanos.
Por su parte, el contador Hernán Manias, también del Colegio de Escribanos de la Primera Circunscripción, explicó que existen distintos factores que podrían potenciar la actividad inmobiliaria durante el próximo año.
Entre ellos, mencionó la posible eliminación del impuesto a las ganancias sobre la venta de propiedades adquiridas después de 2018, lo que reduciría el costo tributario para los vendedores y podría incrementar la oferta disponible en el mercado.
Otro elemento señalado es la liberación de fondos provenientes del blanqueo (CERA), que a partir de 2026 permitiría disponer de aproximadamente 20.000 millones de dólares, generando mayor liquidez para inversiones inmobiliarias y financiamiento de desarrollos.
A esto se suma la expectativa de una posible baja en las tasas de los créditos UVA, lo que mejoraría la relación cuota-ingreso y ampliaría la base de demanda de vivienda financiada.
Manias destacó además el rol de los créditos NIDO impulsados por la Provincia de Santa Fe, que se consolidaron como una de las líneas hipotecarias con las tasas más bajas del país, orientadas principalmente a familias de ingresos medios. “La presencia de estas líneas de crédito hace que Santa Fe tenga un componente competitivo adicional frente a otras provincias y actúa como un factor local favorable para incrementar las operaciones con financiamiento en 2026”, indicó.
Desde el sector inmobiliario, la evaluación del año también muestra un cambio de escenario. Jorge Pighin, vicepresidente de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) e integrante del consejo consultivo del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, aseguró que a casi dos años de los cambios introducidos por el DNU, el mercado de alquileres se encuentra regularizado en cerca del 90%.
“Después del DNU decíamos que iba a llevar un tiempo regularizar la situación contractual de viviendas en alquiler porque casi teníamos una oferta cero. Hoy, después de dos años, tenemos que decir que el mercado está prácticamente regularizado”, afirmó.
Según explicó, este proceso se dio a partir de reglas claras, contratos a 24 o 36 meses, acuerdos entre propietarios e inquilinos y la intervención de corredores inmobiliarios profesionales, con actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales basadas principalmente en los índices ICL e IPC.
Pighin remarcó que actualmente los inquilinos cuentan con más opciones al momento de renovar contratos y que los propietarios están acordando con los inquilinos, lo que se traduce en pocas desocupaciones, escasas restricciones y un ingreso constante de inmuebles al mercado.
Además, destacó el alto nivel de cumplimiento de los contratos de locación. “En el último año, sobre casi 70 mil contratos de locación a nivel país, nunca estuvo por debajo del 96% el cumplimiento total de los alquileres”, detalló. Los pagos parciales se ubicaron entre el 1,2% y el 1,6%, mientras que los impagos alcanzaron el 2,2%.
De cara a 2026, anticipó que la finalización de numerosos proyectos de vivienda permitirá que continúe el ingreso de inmuebles al mercado de alquiler en Santa Fe, con mejores condiciones de previsibilidad si se sostiene un escenario de inflación más baja.
Desde el ámbito legislativo local, el concejal Lucas Simoniello aportó una mirada centrada en la problemática habitacional. “Desde el Observatorio Data Encuentro venimos trabajando la problemática del alquiler desde la pandemia. Ha sido un sube y baja muy pronunciado”, explicó.
Simoniello detalló que el 23,45% de los hogares son inquilinos, lo que representa más de 35.000 hogares en la ciudad de Santa Fe. “La ciudad cambió mucho y se han construido muchas viviendas tipo departamento, donde también varió la forma de alquilar y de habitar”, señaló.
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En ese sentido, remarcó que hoy existen más hogares unipersonales y monoparentales, mientras que para las familias se volvió más complejo acceder a departamentos de tres dormitorios.
Entre las principales problemáticas relevadas, Simoniello mencionó los altos costos de emancipación, especialmente para los jóvenes. “Irse de lo de los padres es carísimo”, sostuvo, y subrayó la importancia de programas provinciales como Llave.
Otro punto crítico es el sistema de garantías. “Es común en Santa Fe que te pidan garantías propietarias o varios recibos de sueldo”, explicó. Según el concejal, muchas personas pueden afrontar el alquiler mensual, pero no los gastos asociados a la mudanza, como depósitos, garantías o equipamiento básico.
Desde el espacio de Inquilinos Autoconvocados de Santa Fe, el balance del año es marcadamente crítico. Así lo expresó su representante, Mauro Rueda, quien afirmó que 2025 fue “altamente negativo” para quienes alquilan.
“A nivel nacional se dio una inflación del 32%, pero en alquileres se calcula entre un 100% y un 102% de aumentos debido a la derogación de la ley de alquileres, donde se liberaron todos los índices”, explicó.
Rueda señaló que, si bien aumentó la actividad del mercado inmobiliario, el debate central sigue siendo la capacidad de pago. “Los alquileres representan entre el 40% y el 50% del salario del trabajador. En Santa Fe está cerca del 50% del salario promedio”, indicó.
Según el referente, esta situación empuja a muchas familias a mudarse a viviendas más pequeñas, alejadas de las zonas más urbanas o en condiciones más precarias. “Eso tiene un impacto directo en la forma de habitar la ciudad”, sostuvo.
De cara al próximo año, Rueda afirmó que no esperan cambios desde el Gobierno nacional, pero reclamó políticas públicas a nivel provincial y municipal que actúen como contención para los inquilinos.
“Mientras la inflación se mantenga contenida, se puede planificar y se puede llegar a acuerdos en los contratos. El problema es si hay una escalada inflacionaria”, concluyó.
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