El propietario de un departamento en alquiler necesita casi 45 años para recuperar su inversión, un 13% más que hace un año y un 145% más que hace tres, a raíz de la ampliación de la brecha entre los precios de venta en dólares y el de los alquileres en pesos, debido a las sucesivas devaluaciones y la pérdida del poder adquisitivo, que obligó en los últimos años a moderar los aumentos de las rentas.
El decreto que congela alquileres y suspende desalojos finaliza el 31 de este mes.
Un informe del portal de viviendas Zonaprop dio cuenta de la pérdida paulatina a lo largo de los últimos años de la rentabilidad de los propietarios de inmuebles ofrecidos en alquiler, una opción que dejó de tener la atracción de épocas pasadas.
Al respecto, el retorno bruto anual de un alquiler de un departamento promedio era a mediados de 2013 del 5,61%, es decir que el propietario recuperaba la inversión en un plazo de 17 años y 10 meses.
Con variaciones en uno y otro sentido, la rentabilidad se mantuvo en los cinco años siguientes con un plazo de recupero de la inversión entre los 18 y los 23 años, pero la crisis financiera iniciada en el segundo trimestre de 2018, con el inicio de un proceso de devaluación del peso que continúa en la actualidad, alteró por completo el negocio inmobiliario.
En ese aspecto, además de la abrupta caída en las operaciones de compraventa de casas y departamentos, la baja aún más pronunciada de las escrituraciones formalizadas por medio de hipotecas bancarias, la combinación de la devaluación y la caída del poder adquisitivo modificó notoriamente el mercado de alquileres.
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De esta forma, la opción que muchas familias de clase media tomaban para vivir de las rentas generada por el alquiler de uno, dos o tres departamentos de su propiedad se fue diluyendo hasta llegar a un presente en el que prácticamente perdió su sentido original.
El relevamiento de Zonaprop da cuenta que de un 5,47% de retorno bruto anual de alquiler en noviembre de 2017 (es decir, un plazo de 18 años y 4 meses de recupero de la inversión) se cayó en la actualidad a un 2,23%, que implica que un propietario requiere de 44 años y 11 meses, dos veces y media más que hace tres años.
Tener propiedades para alquilar ya no es un buen negocio para el dueño: tarda 45 años para recuperar la inversión.
El precio de los alquileres bajo la nueva Ley
La curva descendente había tenido una breve interrupción entre julio y octubre, aunque no por una mejora del poder adquisitivo o una apreciación del peso sino por efecto de la puesta en vigencia de la nueva ley de alquileres.
La legislación, al extender los plazos de contrato y limitar a no menos de un año los ajustes de precios del alquiler, no sólo retrajo la oferta, sino que incrementó considerablemente los valores.
“Desde junio de 2020 hasta octubre del mismo año, el salto real de precios (descontada la inflación) a partir de la aprobación de la ley se ubicó en 17,7%”, advirtió Zonaprop, que agregó que “en lo que va del 2020, el precio de los alquileres acumula una suba del 57%, es decir, casi 25 puntos por encima de la inflación”.
La Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires indicó, por su parte, que, en los siete trimestres previos a la sanción de la ley, los alquileres tuvieron subas nominales inferiores a la inflación, una tendencia que se quebró a partir de julio de este año.
No obstante, Zonaprop advirtió que en noviembre “el impacto de los incrementos en los precios de los alquileres a raíz de la normativa sancionada concluyó”, ya que los propietarios completaron el “colchón” preventivo de precios a la nueva realidad que marca la ley.
La contracara de la moneda
El 2020 y la pandemia del coronavirus trajo complicaciones extras a la economía del país y ante la situación el Gobierno tomó medidas para evitar que las deudas crecieran. Una de las principales, fue el congelamiento de los alquileres y suspensión de desalojos por falta de pagos, medida que se prorrogó hasta enero del 2021. En ese contexto, en el que muchas personas no pudieron realizar su actividad económica con normalidad durante algunos meses, la situación de los inquilinos fue variando de acuerdo a las restricciones y habilitaciones.
Según el último informe de la Asociación de Inquilinos Agrupados, el porcentaje de ingresos totales que un hogar destina a cubrir el pago del alquiler endiciembre llegó al 56,1%.
En ese escenario, los hogares que acumulan deudas en el pago del alquiler alcanzan el 39,9%, es decir que ya son 1.400.000, según la encuesta que realiza la asociación.
De acuerdo con los cálculos de la agrupación, el 56% de los ingresos de una familia son destinados al pago de alquiler, al avanzar 5 puntos respecto del informe anterior.
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