¿Dónde vamos a vivir?: cuatro miradas sobre cómo cambian las formas de habitar y construir en Santa Fe
¿Dónde vamos a vivir y qué ciudad estamos construyendo? En el especial de Construcción de Milla Extra, analistas y desarrolladores debatieron sobre el acceso a la vivienda, el crédito y los nuevos desafíos urbanos.
¿Dónde vamos a vivir?: el debate de Milla Extra sobre crédito, jóvenes y el futuro de la ciudad.
La vivienda, el acceso al crédito y el crecimiento urbano de Santa Fe fueron los ejes del debate que abrió la primera edición de ¿Dónde vamos a vivir?, el especial de Construcción del programa Milla Extra, de AIRE Negocios.
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Economistas, arquitectos y referentes del sector inmobiliario cruzaron diagnósticos sobre cómo cambian los hogares, qué alternativas ofrece el mercado y cuáles son las barreras para acceder a una propiedad.
La mesa reunió a Federico González Rouco, economista especializado en vivienda y director ejecutivo del Observatorio Federal de Acceso a la Vivienda (Ofava); María Victoria Alconchel, presidenta del Colegio de Arquitectura y Urbanismo de Santa Fe; María Luisa Lehmann, responsable de ventas de SOFIA Desarrollos y corredora inmobiliaria; y Fernando Amut, director de Benuzzi SA y referente del desarrollo Estancia San José.
Las distintas miradas coincidieron en un escenario complejo: un déficit habitacional estructural, un mercado hipotecario todavía incipiente, costos de construcción elevados y empresas que buscan nuevas formas de financiar sus proyectos.
En Santa Fe, además, el crecimiento del área metropolitana y los cambios en la composición de los hogares abren una discusión sobre qué tipo de viviendas y ciudades se necesitan.
Déficit habitacional y crédito hipotecario: ¿qué condiciona el acceso a la vivienda?
Desde una perspectiva nacional, González Rouco dimensionó el problema: Argentina arrastra un déficit habitacional estimado en seis millones de hogares, mientras el crédito hipotecario continúa teniendo una participación reducida, con alrededor de 3.500 operaciones mensuales en el país.
Uno de los puntos más sensibles del diagnóstico estuvo puesto en los jóvenes y sus posibilidades de independizarse. Según el economista, unos 2,5 millones continúan viviendo con sus padres o abuelos.
Y advirtió un eje comparativo, para alcanzar niveles de emancipación similares a los europeos, harían falta más de 250.000 créditos hipotecarios orientados al segmento jóven.
La dificultad no pasa solamente por la disponibilidad de financiamiento. También inciden los requisitos de ingresos formales y las condiciones que establecen los bancos. En ese sentido, González Rouco señaló que apenas el 10% de los hogares inquilinos de Santa Fe y Rosario tendría ingresos formales suficientes para afrontar una cuota hipotecaria.
Una ciudad que cambia: hogares más chicos y crecimiento hacia el área metropolitana
La mirada urbana estuvo a cargo de María Victoria Alconchel, quien puso el foco en una transformación demográfica que obliga a revisar cómo se planifica la vivienda. Más del 50% de los hogares de Santa Fe está integrado por una o dos personas, una realidad que plantea nuevas demandas habitacionales y cuestiona los modelos tradicionales de construcción.
La arquitecta también advirtió sobre el contraste entre una ciudad capital con población envejecida y estancada y localidades del Gran Santa Fe que registran un crecimiento demográfico y habitacional más marcado.
Frente a ese escenario, planteó la necesidad de ampliar las alternativas: viviendas más compactas, propuestas colectivas, de proximidad, y herramientas como un banco de inmuebles vacíos urbanos. Su planteo fue más allá de la discusión inmobiliaria: la vivienda también define cómo se ocupa el territorio y qué ciudad se construye para habitar.
Sin crédito para comprar en pozo, las empresas buscan alternativas
Desde el sector desarrollador, Lehmann explicó cómo la falta de crédito hipotecario para comprar unidades en pozo obliga a las empresas a adaptar sus propuestas. Como respuesta, SOFIA Desarrollos ofrece financiación propia, con una entrega inicial y hasta 60 cuotas.
La estrategia busca acercar los proyectos a familias e inversores que no encuentran en el sistema bancario tradicional una herramienta para financiar la compra.
Lehmann también destacó la importancia vital de generar confianza y acompañar de manera personalizada a quienes destinan sus ahorros a una inversión inmobiliaria.
La financiación propia aparece así como una respuesta concreta a una de las principales limitaciones del sector: la falta de herramientas bancarias para transformar la demanda en operaciones.
Barrios cerrados, lotes y ciudad: cómo se adapta la oferta inmobiliaria
Fernando Amut puso sobre la mesa otra variable del mercado: la elección entre construir en áreas urbanas consolidadas, con desarrollos en altura, o avanzar hacia propuestas residenciales en zonas periurbanas, como los barrios cerrados.
El director de Benuzzi SA advirtió que el aumento de los costos de construcción representa un desafío para los desarrolladores, porque no siempre puede trasladarse al precio final del metro cuadrado sin afectar la demanda. En ese escenario, los loteos financiados aparecen como una alternativa para quienes buscan acceder a un terreno y proyectar la construcción de su vivienda a futuro.
La discusión también dejó en evidencia que no existe una única respuesta a la demanda habitacional. Los desarrollos se deben adaptar a los distintos perfiles de compradores, posibilidades económicas y formas de habitar, en un contexto en el que el financiamiento tradicional todavía no logra ampliar el mercado de manera contundente.
El año electoral y la cautela para iniciar nuevos desarrollos
La incertidumbre económica y política suma otro factor a la planificación del sector de la construcción.
Según el diagnóstico expuesto por González Rouco, el año electoral puede acelerar la finalización y entrega de obras que ya están en marcha, pero también llevar a postergar el inicio de nuevos emprendimientos.
En paralelo, los desarrolladores buscan sostener la actividad con propuestas de financiación propias, proyectos por etapas y alternativas como la compra de lotes.
La capacidad de adaptación y la confianza de los compradores se vuelven centrales para atravesar un escenario en el que los costos, el crédito y las expectativas condicionan las decisiones de mediano y largo plazo.
El debate de Milla Extra dejó un desafío que excede al mercado inmobiliario: dónde y cómo vivirán los santafesinos en los próximos años. La respuesta involucra tanto a las empresas que desarrollan nuevas propuestas como al Estado, los profesionales y la planificación urbana.
