Se cumplen tres años de la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres (27.551), que generó incansables discusiones sobre su aprobación y, con el correr de los meses, sobre su funcionamiento.
Con la mirada puesta en los impresionantes aumentos, que en julio subieron más del 100% en Santa Fe para los contratos que cumplen un año, la principal duda está puesta en la actualización de los precios interanuales que se establecen con el Índice para Contratos de Locación (ICL). El mismo, es publicado por el Banco Central y contempla por partes iguales la variación de la inflación y de los salarios.
Las problemáticas de este nuevo sistema, que sigue vigente en la Argentina, proliferan día a día y van de la mano con la difícil situación económica que atraviesa el país. La crisis conforma una suerte de incompatibilidad con la Ley de Alquileres y provoca graves inconvenientes para los inquilinos cuando se actualiza el precio de su alquiler. De la misma manera, el incremento anual incide negativamente en los propietarios, ya que no perciben actualizaciones mensuales, pese a la inflación galopante.
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Así, la Ley de Alquileres que en un principio fue sancionada con la finalidad de que no existan desigualdades entre locador y locatario, pareciera no tener aliados más allá de terminar siendo beneficiosa para un sector. Incluso, distintas versiones difundidas en marzo daban por hecho que la normativa se iba a derogar. Sin embargo, la ley no se modificó y su aplicación sigue vigente.
"La Ley de Alquileres es nefasta", aseguran desde inmobiliarias
Desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la provincia de Santa Fe no dudan en caracterizar a la ley como "nefasta", al consignar que desde su entrada en vigencia "no ayudó ni a inquilinos, ni a propietarios, ni a corredores inmobiliarios".
Por el contrario, aseguran, la ley complicó mucho al mercado debido a que "un reajuste del 103% de un día para el otro y solamente anual" termina siendo impagable.
"La cuestión de fondo es que el propietario tiene una inversión de 60.000 dólares parados en un departamento y quiere sacar un buen rédito. Hoy, con el cálculo hecho al dólar paralelo, estamos hablando de 35.000.000 de pesos para que por mes te paguen 40.000 pesos; entonces la gente le escapa", explicó a AIRE Gonzalo Bosco, primer vocal del Colegio.
Súperstock de departamentos en venta y el aumento de alquileres temporarios
Una de las problemáticas que se percibe desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios es que "la gente saca los departamentos en alquiler para ponerlos en venta", generando así un "súperstock". Según registros del organismo, en la ciudad hay al menos 3.000 propiedades en venta y los alquileres nuevos aumentan desproporcionalmente debido a la menor oferta y la mayor demanda.
"En las oficinas los propietarios se quejan porque cobran poco por el alquiler, y los inquilinos se quejan porque se reajusta a un 103%", contó Bosco y añadió: "Los inquilinos que pagan 30.000 o 40.000 pesos en un contrato viejo de tres años, ahora se les reajusta a un 300%".
De la misma manera, los propietarios piden elevar el precio del alquiler: "En vez de pedir lo que vale el alquiler nuevo, piden un poco más para cubrirse en un porcentaje arriba de la inflación. Eso hace que al mercado ingresen propiedades a esos valores", argumentó el vocal del CCI.
La falta de propiedades para alquilar, sumado a lo costoso que se vuelve año a año, generó que en Santa Fe se produzca un importante aumento de propiedades en alquileres temporarios. Así lo ratificó a AIRE el subdirector ejecutivo en Derechos Ciudadanos, Martín Benítez, quien señaló que "la disminución de la oferta en el mercado, hace que el precio suba y tengamos precios impagables".
Una ley beneficiosa, pero incompatible con la inflación argentina
Desde el Frente Nacional de Inquilinos destacan de manera positiva a la ley al entender que brinda derechos y garantías a aquellos que necesitan alquilar propiedades. Un ejemplo de ello es la extensión del contrato de alquiler a tres años generando más certidumbre en el locatario.
"El punto negativo es que se fija un porcentaje de incremento interanual informado por el BCRA todos los meses. Cuando se alcanzó esta ley no teníamos el escenario de inflación y de crisis económica que tenemos hoy en día, los porcentajes de ajuste eran muchísimo más bajos", explicó a AIRE Pedro Peralta, representante local del Frente.
Dicha inflación, entiende Peralta, "repercute negativamente en los bolsillos de los trabajadores y trabajadoras que alquilan". Sin embargo, asegura que "si no fuera por ese índice interanual, hoy los inquilinos estaríamos sufriendo aumentos por encima del 110% que arroja la inflación interanual".
"El inconveniente no es la ley. Echarle la culpa a la ley es hacer un análisis muy superficial de la problemática argentina”, sostuvo al puntualizar que la ley limita el aumento desmedido a causa de la inflación. "Si bien es un impacto muy duro pagar el doble, el aumento sigue siendo más bajo si se tendría que pagar a seis meses", aseguró.
¿La Ley de Alquileres debe ser modificada?
Desde la Oficina Municipal del Inquilino, que funciona en calle Las Heras al 2.883 de la ciudad de Santa Fe, advierten por una reticencia al cumplimiento de la Ley de Alquileres y subrayan la vigencia de la misma.
En cuanto a la aplicación de la normativa mantienen una postura similar a la del sector de inquilinos: "Si fuera sólo por la inflación, el incremento año a año sería mayor", afirma el subdirector ejecutivo en Derechos Ciudadanos municipal, Martín Benítez.
"No se da un índice inflacionario real en el incremento, pero es alto porque más de 100% de aumento de un año al otro es un impacto importante", ratificó el funcionario que se mostró a favor de la normativa, pero no descartó que existan puntos que deben modificarse.
"Lo que tenemos que ver y hacer hincapié es que la actualización no sea interanual por la realidad social que se vive en el país", sostuvo Benítez y concluyó: "La ley tiene que ir adaptándose y eso lo van a tener que discutir los legisladores convocando a todas las partes".
¿Cómo funciona la Ley de Alquileres?
La Ley de Alquileres 27.551 modificó el Código Civil y Comercial de la Nación estableciendo nuevas reglas para los contratos de locación. En un principio, se argumentó que el objetivo era el de beneficiar a los inquilinos debido a que, ahora, los contratos de alquiler de vivienda deben durar tres años y sólo se pueden ajustar interanualmente, en base a lo que determine el Índice para Contratos de Locación (ICL).
Es que la actualización de los precios se establecen con dicho índice y es publicado por el Banco Central que contempla por partes iguales la variación de la inflación mensual (Índice de Precios al Consumidor, publicado por el Indec) y de los salarios según la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).
Así, se toma como principio de cálculo del ICL del día en que se firmó el contrato y se lo compara al cumplirse un año calendario para realizar el ajuste. Por ejemplo, si el ICL publicado por el Banco Central era de 2,22 hace un año y hoy trepa al 4,52, los contratos deberían tener un ajuste del 103,6%.
Principales puntos de la Ley de Alquileres 27.551
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El índice para la actualización anual de los precios está conformado en igual medida por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).
El plazo mínimo de la locación de inmueble serán tres años.
El importe del depósito de garantía no podrá ser mayor al equivalente al primer mes de alquiler.
Introduce la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer los arreglos. En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí con cargo al locador, una vez transcurridas 24 horas de la notificación.
Los inquilinos no deberán pagar los impuestos y tasas sobre el inmueble: El locatario no tiene a su cargo el pago expensas comunes extraordinarias ni aquellos gastos inherentes a la propiedad como Impuesto inmobiliario, Alumbrado público y otros gastos municipales, etc.
Los locadores deberán aceptar como garantía alguna de las siguientes opciones: título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario o garantía personal del locatario (recibo de sueldo o certificado de ingresos que pueden sumarse en caso de ser más de un locatario).
Faltando 3 meses para finalizar el contrato cualquiera de las partes puede convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio o negativa del locador de llegar a un acuerdo, el locatario puede resolver el contrato sin pagar la indemnización correspondiente.
Se incorpora la posibilidad de constituir un domicilio electrónico para las notificaciones fehacientes de manera de agilizar las comunicaciones entre las partes del contrato.
Se establece que previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres el locador debe intimar fehacientemente al locatario. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida.
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Para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa se establece que el Poder Ejecutivo Nacional, en forma concertada con las Provincias y la CABA, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo.
En los casos de desalojo el procedimiento de mediación prejudicial deja de ser optativo para el reclamante como hasta ahora y pasa a ser obligatorio.
Será obligación del locador declarar el contrato de alquiler ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro de los plazos que disponga este organismo. No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
La intermediación en el contrato de alquiler sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje conforme a la legislación local.
Se crea el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
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