Las torres Dolfines Guaraní son dos edificios de apartamentos de lujo en Rosario, inaugurados en 2011. Tienen 46 pisos.cada uno.
La ciudad de Rosario se lanza a experimentar con una empresa pública para darle pelea a los problemas urbanísticos y de déficit habitacional que arrastra hace décadas. Sus promotores, entre ellos el gobierno municipal, apuestan a poner un pie en el mercado para tener mayor capacidad a la hora de generar nuevos barrios, revitalizar espacios urbanos degradados y usarla la empresa como herramienta de intervención donde haya cuestiones urbanísticas por resolver o desarrollar.
Para eso el Concejo Municipal de Rosario acaba de crear la Empresa de Desarrollo Urbano (EDU) bajo el formato de sociedad anónima unipersonal cuyo único socio será la Municipalidad de Rosario.
El estado municipal hace décadas despliega políticas, estructuras institucionales, fondos especiales, banco de tierras, legislación, entre otras herramientas, pero ahora el gobierno de la ciudad y una parte de la oposición decidieron que era necesario generar una herramienta que agilice procesos administrativos y al mismo tiempo pueda pisar el mercado inmobiliario, siempre en función de los objetivos sociales de la empresa.
Es así que podrá comprar tierras para desarrollo urbanístico; impulsar loteos; ejecutar obras de infraestructura, espacio público, equipamiento, vivienda y hábitat por sí misma o contratando a terceros; promover la oferta de suelo urbano para vivienda. Incluso podrá vender, comprar, administrar, construir, alquilar o arrendar inmuebles. Y dar servicios de asesoría y consultoría para temas de planeamiento y desarrollo urbano. En definitiva se acaba de crear una empresa pública para que el Estado municipal amplíe su rol como regulador y juegue de forma más activa para asegurar sus propósitos.
La ordenanza surge de dos proyectos similares que promovieron el Ejecutivo municipal y el bloque Ciudad Futura, una fuerza local que tiene una experiencia de urbanización que está en marcha en Nuevo Alberdi en convenio con Nación, Provincia y Municipalidad.
“Tenemos un laboratorio de medicamentos municipal para asegurar insumos a la salud pública, una empresa pública de colectivos, otra de recolección de basura, ¿por qué no vamos a tener una empresa de desarrollo urbano, que es la razón de ser del Estado municipal?”, argumentó Juan Monteverde, de Ciudad Futura. Según su mirada, “es necesario innovar porque con solo regular a través de normas igual el mercado nos pasa por arriba. Es una ilusión pensar que solo regulando el uso del suelo le vamos a poner límites al mercado, que se nos ríe en la cara”. Defendió la idea de una empresa que juegue en todos los lugares donde el estado tenga que inclinar la cancha, no sólo en los barrios populares, porque el mercado deja cada vez más gente afuera, también para la clase media para la que llegar a una casa le resulta imposible”.
El radical Martín Rosúa, otro defensor de la empresa, dijo que es una forma innovadora para “intervenir fuertemente en donde los municipios no lo hacen” y atacar el déficit habitacional: “Tenemos un desfasaje absoluto entre oferta y demanda inmobiliaria. Se construyen departamentos y viviendas que no es lo que se está demandando”. Para él ese es un problema que genera exclusión, no genera ciudadanía y fractura las ciudades.
¿De qué casos se va a ocupar la EDU de Rosario? “Desde grandes proyectos de urbanización hasta pequeñas operaciones de acupuntura urbana. Puede, por ejemplo, desarrollar un proyecto cultural que involucre tres cuadras degradadas del centro. Pero puede también abrir calles en 20 hectáreas rurales, llevar servicios, lotear y expandir así la mancha urbana. O directamente construir alternativas para algo tan básico como el acceso a la vivienda", ejemplificó Monteverde. En definitiva, la empresa desarrolladora puede intervenir con nuevos barrios, en la urbanización de asentamientos o en la ciudad ya consolidada, como por ejemplo ciertos sectores que con los años se degradaron y necesitan ser revitalizados.
Monteverde cree que la mayoría de las ciudades dejó el diseño en manos del mercado, y que ese mercado es cada más excluyente, con menos ganadores y más perdedores. Cuando uno piensa en las alternativas que ofrece el mercado para el acceso a la vivienda, se da cuenta que son nulas. Y cuando se analizan las políticas con las que cuenta el Estado, son demasiado lentas, burocráticas e ineficaces”, dijo. La idea en ese bloque es que “la urbanizadora pública viene a llenar ese vacío, con una herramienta dinámica que le va a permitir al municipio construir viviendas, acelerar las urbanizaciones de barrios populares, intervenir en diferentes sectores de la ciudad. Pensar la ciudad sin ataduras de ningún tipo".
Por su parte, Rosúa califica como “un acierto concentrar recursos, fondos de específicos que ya estaban generados” y que según su apreciación “no están generando resultados efectivos de reducir el déficit habitacional”.
En cuanto a los recursos, la EDU contará con fondos del presupuesto anual del municipio, pero el fuerte será la incorporación de donaciones que reciba de privados a cambio de planes especiales, convenios edilicios y/o urbanísticos o por excepciones a las normativas, que pueden ser en tierra o en dinero; los subsidios y aportes que pueda obtener de otros niveles del Estado y créditos. Además de eso se le integran tres fondos de asignación específicos que ya estaban creados y hoy eran manejados desde otras áreas del Estado local: los del Programa de Integración Socio - Urbana de Barrios Populares; el del Programa Municipal de Construcción de viviendas para Familias de Ingresos Medios" y el fondo de compensaciones urbanísticas para barrios populares y desarrollo urbano.
Además, pasan a formar parte de la empresa los bienes que actualmente conforman la reserva del Fondo Municipal de Tierras, sobre los cuales podrá planificar proyectos.
Con estos recursos, la empresa municipal “a veces va a competir y disputar con los privados, y otras va a poder asociarse y complementar. Si el sector privado es inteligente puede ver a esta empresa no como una amenaza sino como una posibilidad”.
La movida de generar una empresa pública está inspirada en la Empresa de Desarrollo Urbano de Medellín, que ya tiene una trayectoria hecha. En la actualidad, por ejemplo, interviene en lo referente al impacto urbanístico para la construcción del Metro de esa ciudad y exporta servicios al exterior. La empresa de Rosario también podría trabajar proyectos de transporte.
Lejos de Medellín, en Rosario la creación de la empresa tiene sus cuestionamientos e incluso dividió votos tanto en el oficialismo rosarino como en la oposición.
La principal objeción es que la ciudad tiene herramientas generadas que han demostrado ser útiles en el pasado. La principal es el Servicio Público de la Vivienda, un organismo autárquico que hoy está en un segundo plano, pero que en los 90 y 2000 canalizó proyectos de urbanización muy relevantes para la ciudad, por lo general con recursos de préstamos internacionales gestionados por la propia ciudad. En el debate se citó el Plan Convivencia que logró 3 mil soluciones habitaciones y más acá en el tiempo el Plan Hábitat con 12 mil familias.
Concejalas como la socialista Verónica Irizar y la justicialista Norma López cuestionaron la decisión de generar una nueva estructura y costos operativos cuando ya existe el Servicio Público de la Vivienda y el Hábitat (SPV) y que no se haya intentado mejorar ese organismo ya existente antes que ir por una empresa nueva. Según Irizar hay una superposición entre las funciones de la EDU y el s. A su vez López dijo que se le están dando facultades que por ley son del Concejo o el Ejecutivo.
Ya convertida en ordenanza y una vez constituida la sociedad anónima unipersonal, la ciudad experimentará con esta nueva herramienta para intervenir en uno de los problemas centrales de esta y otras urbes de su escala.
Una de las preguntas que se hacen los que dudan de que pueda cambiar la realidad es por qué la empresa lograría hacer lo que otras áreas y herramientas que tiene el Estado no están logrando. ¿Es una cuestión de procedimientos administrativos, que son más ágiles cuando se trata de una empresa que con la administración pública? ¿Cuánto juega la voluntad política de los gobiernos de turno para aceitar el funcionamiento de la burocracia y destinar los recursos necesarios?
Eso se podrá responder a medida que el experimento de la Empresa de Desarrollo Urbano de Rosario haga camino. Si obtiene resultados, seguramente será un faro para que otras ciudades copien la experiencia.
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