En Santa Fe: "Las propiedades aumentaron 25% en dólares en dos años, pero construir cuesta hasta 200% más", dicen desde el sector inmobiliario
Walter Govone, presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, analizó el impacto que pueden tener los nuevos créditos hipotecarios y advirtió que todavía hay propiedades con precios por corregir.
Los nuevos créditos hipotecarios volvieron a poner al mercado inmobiliario en el centro de la escena.
Los nuevos créditos hipotecarios volvieron a poner al mercado inmobiliario en el centro de la escena. Para Walter Govone, presidente de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, la aparición de nuevas líneas de financiamiento es una buena noticia, aunque todavía resta conocer cuántas personas podrán cumplir con los requisitos para acceder.
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"Siempre que haya líneas de crédito hipotecario son bienvenidas para el sector inmobiliario", sostuvo Govone en diálogo con Una Tarde A La Vez por AIRE. El dirigente explicó que estas herramientas pueden favorecer tanto a quienes buscan comprar su primera vivienda como a quienes construyen y venden inmuebles. Sin embargo, remarcó que el verdadero impacto se podrá medir cuando los bancos comiencen a evaluar a los potenciales tomadores.
Según explicó, las nuevas líneas contemplan un financiamiento de alrededor del 75% del valor de la vivienda, por lo que el comprador debe contar con el 25% restante. Además, el acceso estará condicionado a los ingresos demostrables y a la calificación que realice cada entidad bancaria.
Cuánto aumentaron las propiedades en Santa Fe
Uno de los datos centrales aportados por Govone fue la evolución de los precios de las propiedades en los últimos años. "Las propiedades en términos nominales en dólares han aumentado un 25% en los últimos dos años", señaló.
El dato adquiere otra dimensión cuando se lo compara con la evolución de los costos de construcción. "Todo lo que genera construir un inmueble, o sea, el cemento, la arena, todos los demás componentes de la economía han subido más de un 200%", explicó el titular de la Cámara de Empresas y Corredores Inmobiliarios de Santa Fe.
Para Govone, esta diferencia todavía deja margen para que los valores de los inmuebles continúen recuperándose, aunque aclaró que esa suba debe estar respaldada por operaciones concretas. Es decir, no alcanza con que un propietario coloque un determinado precio: el mercado debe convalidarlo mediante la compra y venta efectiva.
La mitad de las propiedades todavía debe corregir sus precios
El mercado inmobiliario santafesino atraviesa, según el dirigente, un escenario heterogéneo. Existe una importante oferta de inmuebles a la venta y no todos tienen valores acordes con la actualidad.
"Hay un 50% que está en precio y otro 50% todavía falta corregir", afirmó Govone. En ese contexto, algunas propiedades pueden representar oportunidades de compra porque mantienen valores relativamente bajos, mientras que otras todavía están sobrevaluadas y deberán ajustar sus precios para concretar operaciones.
"El mercado está activo, se están haciendo operaciones, pero se hacen las operaciones de aquellos inmuebles que estén en precio de mercado", explicó.
Cuánto cuesta un departamento de un dormitorio en Santa Fe
Como referencia del mercado actual, Govone señaló que un departamento usado de un dormitorio en Santa Fe puede partir de los 65.000 o 70.000 dólares y llegar hasta los 95.000 o 100.000 dólares en sectores centrales, especialmente en la zona de Boulevard.
El dirigente inmobiliario destacó que esos valores se acercan a los registrados entre 2017 y 2018, cuando también existían líneas de créditos hipotecarios. En cambio, hace dos o tres años, esos mismos departamentos podían conseguirse por alrededor de 50.000 dólares.
De acuerdo con su análisis, las propiedades atraviesan un proceso de recuperación de precios después de haber quedado muy por debajo de esos valores durante 2022 y 2023.
Por qué se complicó la venta de propiedades en pozo
Otro de los cambios que atraviesa el mercado está relacionado con los desarrollos inmobiliarios en pozo. Govone explicó que este segmento perdió parte de la ventaja que históricamente tenía frente a una propiedad terminada.
"El pozo generalmente era un 20 o 25% por debajo del precio del mercado. Hoy está al mismo valor", indicó.
La explicación está vinculada con el aumento de los costos de construcción. Quien inicia un desarrollo debe proyectar los gastos futuros, mientras que una propiedad terminada ya fue construida con costos anteriores. Por eso, para algunos compradores hoy resulta más conveniente adquirir un inmueble terminado que asumir el riesgo y los plazos de una obra en pozo.
¿Habrá más consultas por los nuevos créditos hipotecarios?
Govone reconoció que las consultas inmobiliarias ya comenzaron a aumentar a partir de los anuncios sobre las nuevas líneas de crédito, aunque todavía es prematuro determinar cuántas de esas consultas terminarán convirtiéndose en operaciones.
Uno de los principales interrogantes está puesto en la capacidad de los compradores para superar las exigencias bancarias. Además de los ingresos demostrables del grupo familiar, algunas entidades permiten sumar ingresos de los padres para mejorar el monto al que puede acceder una familia.
Como referencia, Govone explicó que con ingresos familiares cercanos a los 3 millones de pesos o algo más se podría acceder a un crédito de alrededor de 75.000 dólares, dependiendo de las condiciones de la línea y de la evaluación bancaria.
Con ese monto, aseguró, existen departamentos y casas disponibles en distintos sectores de Santa Fe. La gran incógnita, de todos modos, será cuántas familias reúnen efectivamente las condiciones necesarias para acceder al financiamiento.
Para el sector inmobiliario, la llegada de nuevas líneas hipotecarias representa una oportunidad para reactivar el mercado. Pero el impacto definitivo dependerá de dos factores: cuántas personas logren obtener los créditos y qué precios termine convalidando el mercado santafesino.
